Alles, was Sie über Kauf und Verkauf wissen müssen

Antworten für Eigentümer und Verkäufer

Was ist der Unterschied zwischen einem Makler und einem Notar?

Ein Makler unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Vermittlung von Immobilien und steht beiden Parteien während des gesamten Kaufprozesses beratend zur Seite. Der Notar hingegen ist eine Instanz, die den Kaufvertrag beurkundet und sicherstellt, dass alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Ein Makler arbeitet auf Provisionsbasis, während der Notar feste Gebühren erhebt.

Wie läuft eine professionelle Wertermittlung ab?

Während Sie einfache Wertermittlungen für einen ersten Anhaltspunkt schnell selbst vornehmen können, sollte bei ernstem Verkaufsinteresse eine persönliche Wertermittlung im Rahmen eines Besichtigungstermins vorgenommen werden. Nur dort können wertrelevante Details erfasst und berücksichtigt werden. MR Immobilien kann Ihnen durch bau- und immobilienwirtschaftliche Erfahrung eine sehr genaue Wertindikation liefern. Für unsere Verkäuferkunden ist dieser Service kostenlos.

Warum sollten Sie Ihre Immobilie mit einem Makler verkaufen?

Zeitaufwand & Fachwissen: Der Verkaufsprozess einer Immobilie ist sehr zeitintensiv und erfordert viel Fachwissen.
Emotionale Belastung: Der Verkauf der eigenen Immobilie und die Verhandlungen sind oft mit Emotionen verbunden. Wir bei MR Immobilien helfen Ihnen, einen kühlen Kopf zu bewahren.
Marktkenntnisse: Durch Kenntnis über aktuelle Marktpreise und Trends können wir Sie optimal beraten.
Verhandlungsgeschick: Als erfahrener Immobilienmakler und Ingenieur in Karlsruhe kann Herr Martin Rasch das Beste für Sie herausholen.

Wie verläuft der Immobilienverkauf?

Kostenlose Immobilienbewertung: Gemeinsam ermitteln wir den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie.
Exklusive Vermarktung: Ihre Immobilie erhält eine individuelle Präsentation, die potenzielle Käufer begeistert.
Besichtigungen & Verhandlungen: Wir organisieren Besichtigungen und führen die Kaufpreisverhandlungen professionell.
Kaufvertrag & Notartermin: MR Immobilien unterstützt Sie bei der Erstellung des Kaufvertrags und begleitet Sie zum Notar.
Übergabe & Abrechnung: Auf Wunsch koordinieren wir die Übergabe und sorgen für eine transparente Abrechnung.

Wie lange dauert der Immobilienverkauf?

Vom ersten Besichtigungstermin bis zum Notartermin kann der Immobilienverkauf mehrere Wochen bis Monate dauern. Die Dauer hängt davon ab, wie schnell ein passender Käufer gefunden und wie reibungslos die Finanzierung und der Kaufprozess verlaufen. Nach dem Notartermin dauert es in der Regel noch 6–8 Wochen, bis die Eintragung ins Grundbuch erfolgt und die Immobilie offiziell an den Käufer übergeht.

Was kostet es, einen Immobilienmakler zu beauftragen?

Die Maklerprovision beträgt im Durchschnitt 3–7 % des notariell beurkundeten Verkaufspreises. Die Kosten können oft zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden, je nach Objekttyp und individueller Vereinbarung. In Der Regel fallen keine Kosten an, solange die Immobilie nicht verkauft ist. Gut zu wissen: Immobilienmakler arbeiten in Deutschland in der Regel erfolgsabhängig und "verdienen" die Provision durch ihren geleisteten Mehrwert gleich mehrfach.

Welche Unterlagen benötigen Sie für den Immobilienverkauf?

Unsere Kunden erhalten direkt nach Vertragsunterzeichnung eine umfangreiche Checkliste, die den Verkauf der Immobilie bestmöglich beschleunigt und stützt. Zu den wichtigsten Unterlagen für den Immobilienverkauf gehören die folgenden Dokumente:

Aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte/Lageplan
Gültiger Energieausweis
Baupläne/Grundrisse und Baubeschreibung
Wohnflächenberechnung
Mietverträge & Nebenkostenabrechnungen
Auflistung von Modernisierungen/Instandhaltungen

Durch die Vollständigkeit und Aktualität der Unterlagen kann der Verkaufsprozess deutlich vereinfacht und beschleunigt werden. Unvollständige Unterlagen können zu Problemen bei der Finanzierung bis hin zum totalen Abbruch des Verkaufs führen.

Kann ich meine vermietete Immobilie verkaufen?

Ja, Sie können auch eine vermietete Immobilie verkaufen. In diesem Fall übernimmt der neue Eigentümer die bestehenden Mietverhältnisse - es entsteht ein Vermieterwechsel. Für den Mieter kann ein Vorkaufsrecht bestehen, das ihm die Möglichkeit gibt, die Immobilie zu den gleichen Konditionen zu kaufen, wie sie dem externen Käufer angeboten werden.

Wie gehe ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie vor?

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie müssen zunächst alle Erbschaftsformalitäten geklärt werden, einschließlich der Eintragung der neuen Eigentümer ins Grundbuch. Je nach Wert der Immobilie und Verwandtschaftsgrad kann eine Erbschaftssteuer anfallen. Als Immobilienmakler helfen wir bei der Bewertung und Vermarktung der Immobilie, während ein Steuerberater bei den steuerlichen Aspekten unterstützt. Als erster Anhaltspunkt kann auch ein frei verfügbares Tool wie der Erbschaftssteuerrechner helfen.

Ist ein Energieausweis beim Immobilienverkauf Pflicht?

Ja, seit 2014 ist der Energieausweis in Deutschland beim Verkauf einer Immobilie Pflicht. Er gibt Auskunft über die Energieeffizienz des Gebäudes und muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Der Energieausweis ist 10 Jahre gültig und kann von zertifizierten Energieberatern ausgestellt werden.

Wie bereite ich meine Immobilie für den Verkauf vor?

Eine gründliche Vorbereitung des Verkaufsobjekts kann den Verkaufswert deutlich steigern. Dazu gehören vor allem:

Aufräumen & Entpersonalisieren der Immobilie
Beseitigung von kleinen Mängeln (Schönheitsreparaturen)
Gründliche Reinigung & ggf. Müllentsorgung
Herrichtung des Grundstücks (Grünschnitt, Rasen mähen o. ä.)

Bei Befolgung dieser Schritte kann eine ansprechende Präsentation von Fotos und Videos gelingen. Ein unordentlicher Zustand hingegen kann die Kaufpreisverhandlungen unnötig erschweren oder Interessenten gar vollständig abschrecken.

Muss ich als Verkäufer Steuern zahlen?

In der Regel fällt beim Verkauf einer Immobilie keine Steuer an, wenn diese seit drei Jahren selbst genutzt wurde oder seit mehr als 10 Jahren im Besitz ist. Bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb kann (lediglich auf den Zugewinn) jedoch die Spekulationssteuer fällig werden. Ein Steuerberater kann Ihnen hierzu genauere Auskunft geben.

Was ist ein notarieller Kaufvertrag, und warum ist er notwendig?

In Deutschland ist ein notarieller Kaufvertrag Pflicht für den Verkauf einer Immobilie. Das Notariat sorgt dafür, dass beide Parteien rechtlich abgesichert sind und alle Formalitäten korrekt abgewickelt werden. Sie sollten den Kaufvertrag im Vorfeld gründlich prüfen (den entsprechenden Entwurf erhalten Sie rechtzeitig) und offene Fragen klären. Wir prüfen den Kaufvertrag gemeinsam mit unseren Kunden bevor er beim Notar verlesen und von beiden Parteien unterzeichnet wird. Nach Leistung der Unterschriften veranlasst der Notar die Umschreibung im Grundbuch.

Wie läuft die Übergabe der Immobilie nach dem Verkauf ab?

Nach dem erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrags und der vollständigen Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Schlüsselübergabe. Zu diesem Zeitpunkt sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden, in dem der Zustand der Immobilie festgehalten wird. Zählerstände für Strom, Wasser und Gas werden ebenfalls notiert und an die jeweiligen Versorger übermittelt. Unsere Kunden unterstützen wir bestmöglich bei der Umsetzung.

Antworten für Käufer und Suchkunden

Wie bekomme ich Zugang zu Off-Market-Immobilien?

Einige Eigentümer wünschen sich eine diskrete Vermarktung ohne öffentliche Portal-Inserate. Über unseren kostenfreien VIP-Suchauftrag tragen Sie Ihre Kriterien ein. Passende Objekte stellen wir registrierten Suchkunden direkt und exklusiv vor – oft mehrere Tage vor einem eventuellen öffentlichen Vermarktungsstart.

Wie viel Zeit nimmt der Immobilienkauf in Anspruch?

Vom ersten Besichtigungstermin bis zum Notartermin kann der Immobilienkauf mehrere Wochen bis Monate dauern. Die Dauer hängt davon ab, wie schnell Sie eine passende Immobilie finden und wie reibungslos die Finanzierung und der Kaufprozess verlaufen. Nach dem Notartermin dauert es in der Regel noch 6–8 Wochen, bis die Eintragung ins Grundbuch erfolgt und die Immobilie offiziell an Sie übergeht. Die "Bottlenecks" sitzen oft in öffentlichen Einrichtungen, Urlaubs- und Ferienzeiten können Abläufe zusätzlich verlangsamen. MR Immobilien setzt sich durch Erfahrung, bestmögliche Vorbereitung und klare Absprachen für einen schnellstmöglichen Ablauf für Sie ein.

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?

Neben dem verhandelten Kaufpreis für die Immobilie entstehen folgende Nebenkosten:

Grunderwerbsteuer: abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises
Notarkosten und Grundbuchgebühren: etwa 1,5 % des Kaufpreises
Maklerprovision: in der Regel 3–7 % des Kaufpreises, je nach Vereinbarung
Sanierungs- oder Renovierungskosten bei älteren Immobilien - je nach Bedarf

Planen Sie diese Kosten (etwa 10-12 % des Kaufpreises) mit in Ihre Finanzierung ein.

Wie viel Eigenkapital benötige ich beim Immobilienkauf?

In der Regel wird empfohlen, etwa 10-20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Es bietet sich an, die Nebenkosten des Immobilienerwerbs mit Eigenkapital zu finanzieren. Das sorgt für eine reduzierte Kreditsumme und für bessere Konditionen bei der Finanzierung. Einige Banken bieten auch eine 100%-Finanzierung an, aber das ist oft mit höheren Zinsen verbunden.

Welche Unterlagen benötige ich für den Immobilienkauf?

Für den Immobilienkauf sind folgende Unterlagen wichtig:

Finanzierungszusage der Bank
Grundschuldbestellung für Kaufvertrag
gültiger Personalausweis
Steuer-ID-Nummer

Durch die Vollständigkeit und Aktualität der Unterlagen kann der Kaufprozess beschleunigt werden.

Was muss ich vor der Besichtigung einer Immobilie beachten?

Bereiten Sie sich auf die Besichtigung vor, indem Sie eine Checkliste mit den wichtigsten Fragen zur Immobilie erstellen, z. B.:

Wie ist der Zustand des Dachs, der Fenster und der Heizung?
Gibt es bekannte Mängel oder Renovierungsbedarf?
Entspricht die Lage Ihren Bedürfnissen (Schulen, Verkehrsanbindung, Grünflächen)?
Wie hoch sind die Nebenkosten (Energieverbrauch, Grundsteuer)?

Machen Sie sich ein klares Bild über den Zustand der Immobilie und die möglichen Folgekosten. Einige Inhalte der Recherche lassen sich bereits ohne eine persönliche Objektbesichtigung erledigen.

Was muss ich beim Notartermin beachten?

Der Kauf einer Immobilie wird erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags rechtsgültig. Beim Notartermin werden alle vertraglichen Details besprochen. Sie sollten den Kaufvertrag im Vorfeld gründlich prüfen (den entsprechenden Entwurf erhalten Sie rechtzeitig) und offene Fragen klären. Der Notar liest den Vertrag schließlich vor und bestätigt, dass beide Parteien den Vertrag verstehen und akzeptieren. Die Gültigkeit des Vertrags ergibt sich schließlich durch die Zustimmung und Unterschrift beider Parteien.

Welche Inhalte müssen im Kaufvertrag enthalten sein?

Kaufverträge werden vom Notariat erstellt und können unterschiedlich gestaltet sein. Die folgende Punkte sind in jedem Fall Bestandteil:

Daten von Kauf- und Verkaufspartei (Name, Adresse, Kontaktdaten, Steuer-ID, ...)
Daten zum Kaufgegenstand, dem Haus oder der Wohnung (Größe, Baubeschreibung, ...)
Höhe des Kaufpreises
Sicherheiten für beide Seiten, wie etwa: Der Käufer zahlt den Kaufpreis erst, wenn die Immobilie frei von alten Grundschulden ist, oder: das Eigentum aber geht erst an den Käufer über, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist.
Ob Belastungen im Grundbuch gelöscht oder fortbestehen sollen
Wie und ob der Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten vollzogen werden soll
Welche Gewährleistungsansprüche bestehen

Wann kann ich nach dem Kauf in die Immobilie einziehen?

In der Regel erfolgt die Übergabe der Immobilie nach der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises und der Eintragung ins Grundbuch. Der genaue Übergabetermin wird im Kaufvertrag festgelegt. Oft ist dies einige Wochen nach dem Notartermin der Fall, wenn alle finanziellen und rechtlichen Schritte abgeschlossen sind.

Welche Versicherungen benötige ich nach dem Immobilienkauf?

Nach dem Immobilienkauf sollten Sie folgende Versicherungen abschließen:

Wohngebäudeversicherung: Schutz bei Schäden durch Feuer, Wasser oder Sturm.
Hausratversicherung: Deckt Schäden an Ihrem Eigentum in der Immobilie.
Elementarversicherung: "Vollkasko" für das Haus, z. B. Erdbeben oder Überschwemmungen.
Photovoltaikversicherung: schützt die PV-Anlage vor verschiedenen Schäden.
Bauleistungsversicherung (bei Neubau): Schützt vor Schäden während der Bauphase.
Grundbesitzerhaftpflicht: Deckt Schadensersatzansprüche Dritter, wenn z. B. jemand auf Ihrem Grundstück zu Schaden kommt - Empfehlung für Vermieter.

Über Martin Rasch Immobilien

Warum lohnt sich die Betreuung durch einen Makler mit Ingenieur-Background?

Als Bauingenieur schaue ich hinter den frischen Anstrich einer Immobilie. Während klassische Makler oft nur kaufmännisch vermitteln, beurteile ich Bausubstanz, Modernisierungsbedarf und energetische Potenziale fundiert und transparent. Eigentümer profitieren von einer rechtssicheren, realistischen Einwertung – Käufer von maximaler Klarheit ohne böse Überraschungen nach dem Notartermin.

Was unterscheidet Sie von klassischen Maklerketten?

Bei mir sind Sie keine Objektnummer in einem anonymen Großsystem. Sie arbeiten direkt mit dem Inhaber zusammen, der Ingenieurwissen aus familiärer Tradition mit moderner Digitalisierung verbindet. Statt auf Fließbandabwicklung setze ich auf persönliche Erreichbarkeit, ehrliche Beratung auf Augenhöhe und eine klare Wertekultur – frei von Verkaufsdruck.

Welche Kosten entstehen für die Dienstleistung?

Die Erstberatung sowie die professionelle Marktwertermittlung sind für Sie absolut kostenfrei und unverbindlich. Im Falle einer Vermarktung arbeiten wir auf Erfolgsbasis: Eine Provision wird erst fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag erfolgreich unterzeichnet wurde.

Wie läuft ein Besichtigungstermin ab?

Ich führe bevorzugt Einzelbesichtigungen mit vorqualifizierten Interessenten durch – kein Massentourismus. Als Ingenieur kann ich Interessenten Fragen bereits im Vornherein fachgerecht beantworten. Das schafft Vertrauen und führt zu schnellen Kaufentscheidungen.

👇🏻 Das Wichtigste in Kürze

- Erbe prüfen & entscheiden: Klären Sie innerhalb der 6-Wochen-Frist, ob Sie das Erbe (inkl. evtl. Schulden) annehmen oder ausschlagen. Verstreicht diese Frist ungenutzt, gilt das Erbe automatisch als angenommen.
- Wert & Steuer ermitteln: Lassen Sie die Immobilie professionell bewerten. (Grundlage für die Erbschaftssteuer)
- Einigung erzielen: Entscheiden Sie (ggf. einstimmig mit Miterben), was passieren soll: Verkaufen, Vermieten oder Selbstnutzen.
- Erbengemeinschaft managen: Mit Miterben müssen alle Entscheidungen einstimmig fallen. Ein Verkauf der Immobilie mit anschließender Geldaufteilung ist oft die einfachste und fairste Lösung, um Streit zu vermeiden.

Ratgeber: Immobilie erben in Karlsruhe – Leitfaden für 2025

1. Einleitung: Eine Immobilie in Karlsruhe geerbt – Zwischen Emotion und Organisation

Die Erbschaft einer Immobilie ist ein tiefgreifendes Ereignis. Zur Trauer um einen geliebten Menschen gesellt sich die Verantwortung für ein Haus oder eine Wohnung – eine Aufgabe, die viele Fragen aufwirft. Was ist der erste Schritt? Welche Kosten und Steuern kommen auf mich zu? Und wie treffe ich die richtige Entscheidung für die Zukunft der Immobilie und für mich selbst?

Als Ihr lokaler Immobilienexperte in Karlsruhe begleite ich Sie durch diesen Prozess. Dieser Leitfaden gibt Ihnen eine klare Struktur und praktische Antworten auf die wichtigsten Fragen, damit Sie fundierte Entscheidungen treffen können.

2. Der Erbfall ist da: Die 3 ersten, entscheidenden Schritte

Sobald Sie von der Erbschaft erfahren, beginnt eine sechswöchige Frist. Innerhalb dieser Zeit müssen Sie eine grundlegende Entscheidung treffen.

Schritt 1: Überblick verschaffen

Tragen Sie alle verfügbaren Unterlagen zusammen: Grundbuchauszug, Testament, eventuelle Schulden- und Vermögensaufstellungen des Erblassers.

Schritt 2: Erbe annehmen oder ausschlagen?

Nicht jede Erbschaft ist ein Gewinn. Ist die Immobilie hoch verschuldet oder extrem sanierungsbedürftig?

Annehmen: Sie werden offiziell Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten (auch den Schulden).
Ausschlagen: Sie verzichten komplett auf das Erbe. Dies ist nur sinnvoll, wenn eine Überschuldung offensichtlich ist. Die Frist hierfür beträgt sechs Wochen.

Schritt 3: Erbschein beantragen & Grundbuch korrigieren

Um handlungsfähig zu werden, benötigen Sie einen Erbschein (beim Nachlassgericht). Mit diesem Dokument können Sie beim Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums auf Ihren Namen veranlassen. Dies ist die zwingende Voraussetzung für einen späteren Verkauf oder eine Vermietung.

3. Die Bestandsaufnahme: Wert, Steuern und Miterben verstehen

Nach den ersten Formalitäten geht es an die Analyse.

a) Was ist die geerbte Immobilie wirklich wert?

Eine professionelle Immobilienbewertung ist das Fundament für alle weiteren Entscheidungen.

Für das Finanzamt: Eine realistische Bewertung ist entscheidend für die korrekte Berechnung der Erbschaftssteuer.
Für die Erbengemeinschaft: Ein neutrales Gutachten verhindert Streitigkeiten über den Wert.
Für Ihre Entscheidung: Nur mit einem klaren Marktwert können Sie die Optionen Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung wirtschaftlich bewerten.

Ihr Vorteil: Als Ihr Immobilienmakler in Karlsruhe erstelle ich Ihnen eine fundierte, kostenfreie und unverbindliche Marktwertermittlung. So haben Sie von Anfang an eine klare Zahlengrundlage. [Link zur Seite 'Immobilienbewertung']

b) Erbschaftssteuer: Wie viel verlangt das Finanzamt?

Die Höhe der Steuer hängt vom Verkehrswert der Immobilie und Ihrem Verwandtschaftsgrad ab. Die Freibeträge sind entscheidend:

Ehepartner & eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
Kinder & Stiefkinder: 400.000 €
Enkelkinder: 200.000 €
Eltern, Geschwister, Neffen/Nichten: 20.000 €

Profi-Tipp: Das "Familienheim"

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die selbstgenutzte Wohnimmobilie komplett steuerfrei vererbt werden. Ehepartner müssen die Immobilie nach dem Erbfall noch 10 Jahre selbst bewohnen. Für Kinder gilt dies ebenfalls, allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m².

c) Miterben: Was tun bei einer Erbengemeinschaft?

Häufig erben mehrere Personen gemeinsam. Diese Erbengemeinschaft kann nur einstimmig handeln. Das birgt Konfliktpotenzial. Die drei häufigsten Lösungen sind:

Auszahlung: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen Miterben aus.
Gemeinsame Verwaltung: Die Erben vermieten die Immobilie gemeinsam und teilen sich die Einnahmen und Kosten.
Verkauf: Die Immobilie wird verkauft und der Erlös entsprechend der Erbquote aufgeteilt. Dies ist oft die fairste und konfliktärmste Lösung.

4. Verkaufen, Vermieten oder Selbstnutzen?

Nach der Analyse steht die große Entscheidung an. Hier eine Pro/Kontra-Übersicht:

Option	Vorteile	Nachteile
Verkaufen	Schnelle Liquidität, Aufteilung in Erbengemeinschaft einfach, keine weitere Verantwortung	Emotionale Trennung, eventuell Spekulationssteuer
Vermieten	Langfristige, passive Einnahmequelle, Immobilie bleibt im Familienbesitz	Verwaltungsaufwand, Instandhaltungskosten, Mietausfallrisiko
Selbstnutzen	Miete sparen, emotionaler Wert, ggf. Steuerfreiheit ("Familienheim")	Immobilie passt evtl. nicht zur eigenen Lebensplanung, Miterben müssen ausbezahlt werden

Profi-Tipp: Spekulationssteuer beim Verkauf

Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, fällt keine Spekulationssteuer an, wenn der Erblasser die Immobilie a) länger als 10 Jahre besessen hat oder b) sie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat. Sie übernehmen diese Fristen vom Erblasser!

5. Vorausschauend planen: Richtig vererben und Streit vermeiden

Nicht nur das Erben, auch das Vererben will geplant sein. Wer seinen Nachlass frühzeitig regelt, erspart seinen Erben viel Stress, Steuern und Streit.

Testament & Erbvertrag: Legen Sie klar fest, wer was erben soll. So vermeiden Sie die oft konfliktträchtige gesetzliche Erbfolge.
Schenkung zu Lebzeiten: Durch eine Schenkung können Sie die hohen Steuerfreibeträge alle 10 Jahre neu nutzen und die spätere Steuerlast für Ihre Kinder erheblich senken.
Immobilienbewertung für die Planung: Auch hier ist eine professionelle Bewertung entscheidend, um die Werte fair aufzuteilen und steuerliche Freibeträge optimal zu nutzen.

Als Ihr Berater unterstütze ich Sie auch bei der Bewertung Ihrer Immobilie für eine geplante Übergabe an die nächste Generation.

FAQ

06.10.2024

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